“19条”铿锵落地
来源:淮阴师范学院规划 发布时间:2011-12-26 20:43:01
  3月10日晚,国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称《通知》),掀起了一场房地产土地调控风暴,被业内称为“19条”。   记者注意到,相比以往出台的土地调控文件,于今年全国两会期间出台的《通知》,不仅涵盖了之前的相关政策规定,内容全面,而且制定了相关的执行和监管的细则,操作性和针对性更强。   业内人士表示,“19条”对于规范开发商拿地、遏制囤地炒地、调整住房供应结构、抑制地价房价快速上涨具有一定作用。 确保保障房用地供应   国土资源部“19条”首先强调的就是要确保保障房用地的供应。从《通知》可以看出,多个条款都有涉及。   《通知》第1条明确,要合理确定住房用地供应总量和结构。确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。   省级国土资源管理部门应及时对市、县房地产用地年度计划作出安排,于3月底前将本年度住房和保障用地供应计划汇报总部,并抄送各驻地土地督察局。   《通知》第2条强调,要优先确定保障性住房用地地块,确保保障性住房用地计划落实。   《通知》第3条同时明确,要确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地,要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地,应划拨供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地,应按市场价有偿使用。   《通知》同时明确商品房项目中配建保障性住房的,必须在土地出让合同中明确保障住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、建成后由政府收回或收购的条件等约束性条件。   《通知》第16条显示,今年3月至7月,国土部在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点之一就是,房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途的情况。 除此之外,业内人士表示,“19条”还重在整治囤地炒地行为。   《通知》第4条规定,将严格土地出让条件,出让方案中要增加房地产主管部门提出的住房销售价位、套数、套型面积等控制性要求,并写入出让合同,约定违约处罚条款。并指出,各地要按照《限制用地项目目录(2006年增补本)》要求,严格控制商品房用地单宗出让面积。同时明确,严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。并严格土地竞买人资格审查,严格土地出让合同管理。规定土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。   《通知》第9条表示,严格依法处置闲置房地产用地,实行挂牌督办,依法依规处置。 业内评价高,称力度空前   业内人士表示,国土部“19条”进一步提高了开发商的购地门槛,政策导向有利于平抑地价,打击囤地,增加供应,或可终结通过违法违规的手段拿地以及囤地的暴利行为。   上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强认为,“19条”是近年来国土部出台的非常有针对性、相当落地的政策措施。   “比如和金融部门的联动,对于有闲置土地的企业及时通报金融监管部门,去上市融资就要受限制等。”回建强分析。   上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,《通知》进一步细化了规定,对于抑制高地价有好处。   “比如必须在10个工作日内签合同,合同签完之后必须一个月之内交完50%的首付款。这个要求比较高,如果是总价六七十亿元的地王,要交三四十亿元,有些企业资金实力不是很雄厚,它就不敢高价拍地,从而会抑制地价。”杨红旭表示。   中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明则认为,“19条”规范了付款方式,遏制了开发商的囤地行为,具有可操作性和针对性。   华融证券策略分析师肖波持同样观点,并认为它会令行业达到一个优胜劣汰的效果,“好的房企会有长足的发展,差的公司在这次政策的推动下就会慢慢退出市场”。   回建强也认为“19条”会促使开发企业间整合。他同时表示,“19条”要想取得实效,政府必须要严格按照规定贯彻执行,比如派驻到地方的土地督察局要有实权,该收回的土地就要收回。“这本身就需要政府增强自己的威信力,只说不做是没有前途的。   “我还要说一点,这个政策是以通知的形式下发,力度和权威性都不足。如果能够规定在法律法规中,就更加理想了。进入法规,如果企业不执行,那么就是违法,效果就不一样。”回建强表示。(中国房地产报记者 兰亚红 北京报道)